Εξαιρετικά αρνητικές συνέπειες στην ήδη δοκιμαζόμενη εγχώρια αγορά ακινήτων έχει επιφέρει η δραστική αλλαγή στάσης των τραπεζών σε σχέση με την παροχή στεγαστικών δανείων.
Όπως δηλώνουν πλέον δημοσίως μεσίτες και εργολάβοι δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις κατά τις οποίες συμφωνημένες συναλλαγές «ναυαγούν» εξαιτίας της αδυναμίας του ενδιαφερόμενου αγοραστή να εξασφαλίσει το επιθυμητό δάνειο.
Όπως έχουμε αναφέρει αρκετές φορές στο παρελθόν, η διεθνής πιστωτική κρίση έχει αναγκάσει εδώ και μήνες και τις ελληνικές τράπεζες σε αναπροσαρμογή της πρακτικής τους στον τομέα της στεγαστικής πίστης. Έτσι, πλέον εγκρίνουν την παροχή δανείων με πολύ αυστηρά κριτήρια, αποκλείοντας «επικίνδυνους» πελάτες υπό τον φόβο της αδυναμίας αποπληρωμής εκ μέρους τους των δανείων, κάτι που θα είχε ως συνέπεια για την τράπεζα να «φορτωθεί» το σπίτι που είχε δανειοδοτήσει σε μία εποχή που πολύ δύσκολα θα μπορούσε να το «ξεφορτωθεί» στη συνέχεια σε ικανοποιητική τιμή.
Ακόμα, όμως, και αν κάποιος πληροί τα αυστηρά κριτήρια αξιολόγησης των δανειοληπτών, σπάνια θα καταφέρει να εξασφαλίσει δάνειο μεγαλύτερο του 70% - 80% της πραγματικής αξίας του ακινήτου, κάτι που συνεπάγεται την υποχρέωση διάθεσης από μέρους του σημαντικού ποσού από ίδια κεφάλαια για να καλυφθεί τόσο το υπόλοιπο του κόστους αγοράς όσο και τα έξοδα που συνοδεύουν μία αγοραπωλησία, όπως π.χ. συμβολαιογραφικά, φορολογικά, έξοδα δικηγόρου, μεσίτη κλπ.
Αξίζει να θυμίσουμε ότι μέχρι αρκετά πρόσφατα οι τράπεζες δεν δίσταζαν να δανειοδοτούν έως και το 120% της πραγματικής αξίας ενός ακινήτου, εξασφαλίζοντας στον δανειολήπτη την κάλυψη όλων των εξόδων που αφορούσαν την αγορά του ακινήτου, αλλά και «περίσσευμα» που διοχετευόταν με φθηνό επιτόκιο σε άλλες αγορές, π.χ. έπιπλα, αυτοκίνητο κλπ.
Με τα σημερινά δεδομένα, για την αγορά μίας κατοικίας αξίας περίπου 300.000 ευρώ, μία τράπεζα δανειοδοτεί περίπου τα 210.000 – 230.000 ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι ο επίδοξος αγοραστής θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον επιπλέον 100.000 ευρώ σε μετρητά για να ολοκληρώσει την συναλλαγή.
Με αυτόν τον τρόπο οι τράπεζες αντιμετωπίζουν εν μέρει και την εμπλοκή τους στη «θεσμοθετημένη φοροδιαφυγή» που συνοδεύει κάθε αγοραπωλησία ακινήτου, προκειμένου να καλυφθούν τα λεγόμενα «μαύρα», δηλαδή το ποσό πέραν της αντικειμενικής αξίας (αυτή αναγράφεται στο συμβόλαιο). Με διάφορα γνωστά τεχνάσματα (επισκευαστικά δάνεια, δάνεια αποπεράτωσης) οι τράπεζες δανειοδοτούν και μέρος αυτού του ποσού.
Εδώ και μήνες, πάντως, οι τράπεζες έχουν προχωρήσει σε αλλεπάλληλες δράσεις που αποδεικνύουν την αλλαγή στάσης τους. Πέραν όσων αναφέρθηκαν έχουν διαπιστωθεί εδώ και μερικούς μήνες σοβαρότατες περικοπές στα προγράμματα επιθετικών προσφορών και χαμηλών επιτοκίων εκκίνησης των τραπεζών στη χώρα μας, σε συνδυασμό με περικοπές και σε διάφορα «θεσμοθετημένα» μπόνους (εκπτώσεις, κάλυψη εξόδων κλπ.) προς τους πελάτες – δανειολήπτες.
Ανάλογες κινήσεις αφορούν π.χ. την επιστροφή σε υψηλότερα περιθώρια κέρδους για τη (μακρά) περίοδο αποπληρωμής που ακολουθεί μετά τα πρώτα (έως τρία) χρόνια με επιτόκια χαμηλής εκκίνησης, αλλά και τη διασύνδεση των επιτοκίων δανεισμού με την πορεία του επιτοκίου euribor της διατραπεζικής αγοράς που επιλέγουν πλέον σχεδόν όλες οι τράπεζες, το οποίο επιτόκιο είναι αισθητά ψηλότερο αυτού της ΕΚΤ, που μέχρι πρόσφατα επέλεγαν ως βάση διασύνδεσης με το τελικό επιτόκιο τα περισσότερα πιστωτικά ιδρύματα.
Όλοι στην αγορά γνωρίζουν και παραδέχονται ότι το προ ετών «άνοιγμα» της αγοράς της στεγαστικής πίστης με την είσοδό μας στη ζώνη του ευρώ και η παροχή μακροχρόνιων και χαμηλότοκων δανείων σε μεγάλες ομάδες του πληθυσμού που δεν είχαν στο παρελθόν πρόσβαση στα τραπεζικά γκισέ ήταν εν πολλοίς οι βασικοί παράγοντες που τροφοδότησαν την ανάπτυξη της εγχώριας αγοράς κατοικίας και την εκτόξευση των τιμών.
Τώρα, πλέον, η αντίδραση των ελληνικών τραπεζών στη διεθνή πιστωτική κρίση επιβαρύνει την ήδη δύσκολη κατάσταση στην κτηματαγορά. Η παράμετρος αυτή ενόψει και της νέας αναμενόμενης αύξησης του κόστους του χρήματος από την ΕΚΤ δεν αποκλείεται να επιφέρει ακόμα μεγαλύτερη μείωση στον ήδη χαμηλό όγκο συναλλαγών στην κτηματαγορά, παράγοντες της οποίας πλέον αναφέρουν ότι δύσκολα η κατάσταση που έχει διαμορφωθεί μπορεί να αλλάξει σημαντικά μέσα στη χρονιά ή έστω μέσα στο 2009.
Του Κωνσταντίνου Λάμπρου
Εγγραφή σε:
Σχόλια ανάρτησης (Atom)
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου