Εμπόδιο για την ανάπτυξη των logistics το υψηλό κόστος γης

Σημαντικότατο εμπόδιο για την ανάπτυξη της αγοράς logistics στη χώρα μας αποτελεί το πολύ υψηλό κόστος γης, το οποίο ουσιαστικά καθιστά «απαγορευτική» την επένδυση στον τομέα της ανάπτυξης βιομηχανικών και αποθηκευτικών χώρων.

Παρά το γεγονός ότι η Ελλάδα χρειάζεται σαφώς μεγάλο αριθμό προηγμένων και σύγχρονων εγκαταστάσεων logistics και η ζήτηση είναι πολύ μεγάλη, εντούτοις η απόδοση που μπορεί να αποκομίσει ένας επενδυτής που θα ρίξει χρήματα για την ανάπτυξη τέτοιων υποδομών και την εν συνεχεία εκμετάλλευσή τους περιορίζεται σημαντικά από το αυξημένο ρίσκο που προκύπτει εξαιτίας των υψηλών τιμών πώλησης της γης στις περιοχές όπου επικεντρώνεται το ενδιαφέρον.

Όπως επισημαίνει ο κ. Λευτέρης Σικαλίδης, επικεφαλής του τμήματος επαγγελματικών ακινήτων της ΔΑΝΟΣ – ATISREAL, «υφίσταται δυστυχώς ένα σημαντικό «κενό» ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση στον χώρο των logistics. Από την μία πλευρά η ελληνική αγορά είναι σχετικά παρθένα παρά τη σημαντική ανάπτυξη του τομέα τα τελευταία χρόνια και υπάρχει έντονη ζήτηση για ποιοτικούς αποθηκευτικούς και βιομηχανικούς χώρους. Από την άλλη πλευρά, όμως, το σχεδόν απαγορευτικό ύψος των τιμών πώλησης της γης δεν αφήνει περιθώρια για την υλοποίηση νέων αναπτύξεων με στόχο την εμπορική εκμετάλλευση. Αυτό έχει ως συνέπεια οι αναπτύξεις που γίνονται να αφορούν επενδύσεις μεγάλων ομίλων που θα χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι τους αποθηκευτικούς χώρους που θα αναπτύξουν, ενώ ακόμα και οι εξειδικευμένες εταιρείες του χώρου που παρέχουν σε τρίτους υπηρεσίες logistics αποφεύγουν νέες αναπτύξεις εξαιτίας της πολύ ακριβής γης.»

Αυτή τη στιγμή, το μηνιαίο μίσθωμα ανά τετραγωνικό μέτρο στις ακριβότερες αγορές logistics της χώρας (κυρίως Αθήνα και Θεσσαλονίκη) μπορεί να φτάσει μέχρι και τα 7 ευρώ/τ.μ., ωστόσο στις περισσότερες περιπτώσεις οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 4,5 και 6,5 ευρώ/τ.μ. Η ανάπτυξη της αγοράς τα τελευταία χρόνια έχει περιορίσει τις μικτές αποδόσεις των logistics στα επίπεδα μεταξύ 7,5 και 8,5%, ποσοστά πάντως που είναι σαφώς υψηλότερα από αυτά που προσφέρουν οι αγορές γραφείων και εμπορικών χώρων.

Η χώρα μας θεωρείται από τους αναλυτές ότι δεν έχει ακόμα καταφέρει να εκμεταλλευτεί τις τεράστιες ευκαιρίες που επιφέρουν στην αγορά των διαμετακομιστικών κέντρων, οι δημογραφικές αλλαγές που συντελούνται στην Ευρώπη και η επέκταση των επιχειρήσεων προς τα ανατολικά, που αλλάζουν άρδην τα δεδομένα στις μεταφορές, την βιομηχανία και τα logistics.

Σε αυτές ακριβώς τις «νέες» αγορές εστιάζεται και ο μεγαλύτερος όγκος των καινούριων αναπτύξεων logistics, οι οποίες έχουν αυξήσει σημαντικά την προσφορά επενδυτικού προϊόντος. Κατά συνέπεια, η αυξημένη ζήτηση βρίσκει ανταπόκριση. Στις αγορές της Νοτιοανατολικής Ευρώπης καταγράφεται πιο έντονο το φαινόμενο και της πτώσης των αποδόσεων των βιομηχανικών ακινήτων που ήταν μέχρι πρόσφατα σχεδόν παντού διψήφιες και σαφώς μεγαλύτερες από αυτές των άλλων κατηγοριών ακινήτων.

Καθοριστικό ρόλο στην ανάπτυξη της συγκεκριμένης αγοράς ακινήτων παίζει η συνεχής «παγκοσμιοποίηση» της επιχειρηματικότητας. Οι αλυσίδες λιανεμπορίου –μεγαλύτεροι πελάτες χώρων και υπηρεσιών logistics – επεκτείνονται σε νέες αγορές παγκοσμίως με ταχύτατους ρυθμούς.

Οι μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες εντοπίζονται:

1. Κοντά σε λιμάνια με αυξάνουσα σημασία.

2. Σε περιοχές της Δυτικής Ευρώπης, όπου συντελείται ριζική βελτίωση των υποδομών.

3. Σε υφιστάμενα βιομηχανικά κέντρα, όπου εκτιμάται ότι θα αυξηθούν τα έσοδα από μισθώματα.

4. Σε υφιστάμενα βιομηχανικά κέντρα, όπου αναμένεται να προκύψουν σημαντικές υπεραξίες στο μέλλον.

5. Σε αναπτύξεις σε περιοχές της Ανατολικής Ευρώπης, όπου συντελούνται μεγάλα έργα υποδομής.

Τα τελευταία χρόνια καταγράφεται αύξηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος για την αγορά των αποθηκευτικών χώρων και στη χώρα μας, ωστόσο ακόμα υπάρχει έλλειψη σύγχρονων υποδομών, εξαιτίας όπως προαναφέρθηκε και του υψηλού κόστους γης για την υλοποίηση νέων αναπτύξεων. Οι περισσότερες εταιρείες αναζητούν σύγχρονες αποθηκευτικές εγκαταστάσεις υψηλών προδιαγραφών, με εύκολη πρόσβαση και επιφάνεια άνω των 3.000 τ.μ.

Οι περιοχές υψηλής ζήτησης είναι στην Αθήνα το Θριάσιο Πεδίο, τα Οινόφυτα, τα Σπάτα και γενικά τα Μεσόγεια και στη Θεσσαλονίκη οι περιοχές της Σίνδου και του Καλοχωρίου.