Τι ανεβαίνει όταν όλα πέφτουν;

Η διεθνής χρηματοπιστωτική κρίση έχει δημιουργήσει έντονους κραδασμούς στην αγορά ακινήτων σε πολλές αγορές. Αναπόφευκτα, η ερώτηση που ακούω όλο και πιο συχνά είναι: «θα πέσουν οι τιμές στην Ελλάδα;».

Όπως έχω ξαναγράψει, το πιο εντυπωσιακό στην Ελλάδα δεν είναι οι ακριβές τιμές, μάλιστα νομίζω ότι σε αρκετές περιπτώσεις οι τιμές δεν είναι ακριβές. Το πραγματικά εντυπωσιακό, όπως και με τον καφέ, είναι οι καθολικά υψηλές τιμές χωρίς μεγάλες διαφοροποιήσεις. Η τελευταία κερδοσκοπική αγορά με αποκορύφωση το 2005, λίγο πριν τη μεγάλη αύξηση των αντικειμενικών, οδήγησε σε γενικευμένο ράλι με απαλοιφή των διαφορών που δικαιολογούνται από τις διαφορές στις υποδομές ή την ποιότητα ζωής. Αυτό όμως δεν είναι διατηρήσιμο. Έτσι, δεν παραξενεύει η τελευταία έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου που έδειξε πτώση σε μερικές περιοχές (39 περιοχές, έως -27%) και άνοδο σε περισσότερες (99 περιοχές, έως +57%), με συνολική βεβαίως άνοδο κατά μέσο όρο.

Αλλά το ερώτημα παραμένει: πώς θα μας επηρεάσει η διεθνής κρίση; Ας σημειώσω κατ’ αρχήν ότι μερικά από τα φαινόμενα που βλέπουμε στην Αμερική ή την Ιρλανδία είναι εντυπωσιακά μεν, αλλά ξένα προς την ελληνική πραγματικότητα. Μπορεί κανείς να φανταστεί ότι δήμος της Ελλάδας θα εξαγόραζε κατοικίες σε εξευτελιστικές τιμές για να τις ισοπεδώσει και να «γλιτώσει» τα έξοδα για τις δημοτικές υπηρεσίες; Ή μπορούμε εύκολα να φανταστούμε πωλήσεις ακινήτων κάτω από το κόστος; Άλλωστε το κόστος ανά τετραγωνικό στην Ελλάδα, λόγω αυστηρών προδιαγραφών επιτρέπει σημαντικά μικρότερα περιθώρια κέρδους, και ως εκ τούτου άυλης αξίας που μπορεί να εξαερωθεί, απ’ ότι στις Αγγλοσαξωνικές οικονομίες, όπου τα οικοδομικά υλικά που χρησιμοποιούνται είναι πολύ φθηνότερα. Εκεί το μεγαλύτερο κομμάτι της τιμής στην κορύφωση ήταν κερδοσκοπικό.

Ωστόσο ο ρόλος του συμβούλου ακινήτων δεν είναι να βλέπει μόνο άνοδο τιμών, αλλά να συνεκτιμά όλα τα δεδομένα, ιδιαίτερα όταν τα γεγονότα τρέχουν. Ας υποθέσουμε λοιπόν αυτό που τώρα φαίνεται απίθανο, ότι μια παρομοίου μεγέθους κρίση χτυπά την Ελλάδα. Τι μπορούμε να μάθουμε από τη διεθνή εμπειρία; Ένα εντυπωσιακό στοιχείο από την κρίση στις Αγγλοσαξωνικές χώρες είναι ότι δεν πέφτουν τα πάντα. Όπως και στη δική μας εμπειρία, υποφέρουν κυρίως τα αδιάφορα από πλευράς υποδομών ή ποιότητας ζωής, ή απλώς κορεσμένα, άσχημα και απρόσωπα προάστια. Αντιθέτως, περιοχές κοντά σε οικονομικά ή εμπορικά κέντρα, με καλές υπάρχουσες ή υλοποιούμενες υποδομές ή περιοχές που γνωρίζουν και επενδύουν ξένοι, είτε έχουν παραμείνει σταθερές, είτε (όπως το Μανχάτταν ή περιοχές του Λονδίνου) καταγράφουν άνοδο μέσα σε γενικευμένη πτώση. Το ίδιο ισχύει για ακίνητα που αποφέρουν καλό εισόδημα.

Εντέλει, και ευτυχώς είναι εύκολο να το εξηγήσει κανείς σε αναγνώστες χρηματιστηριακού site, η επένδυση σε ένα ακίνητο είναι και συνάρτηση των οικονομικών παραμέτρων του και των προσδοκιών ανατίμησης. Αυτά τα δύο αποτελούν κλειδί για την τιμή: εισόδημα και προσδοκίες ανατίμησης. Σε μια εποχή που η αμοιβή του χρήματος από τις τράπεζες είναι πολύ καλή, είναι δύσκολο να δικαιολογηθεί τιμή ακινήτου με απόδοση στο 2 ή το 2,5%.

Ιδιαίτερα σε περιοχές που έχει δημιουργηθεί όχι αμελητέο απόθεμα, το οποίο αναπόφευκτα οδηγεί σε αναχαίτιση των προσδοκιών ανατίμησης. Επισημαίνω όμως ότι και τα δύο αναμένεται να αλλάξουν τα επόμενα χρόνια, με μείωση επιτοκίων και σταδιακή εξάντληση των αποθεμάτων.

Επίσης, στην Ελλάδα για την επόμενη διετία έχουμε προβλεπόμενη άνοδο εισοδημάτων βάσει της συλλογικής σύμβασης εργασίας κοντά στο 10%, ενώ ο εκτός ακινήτων πληθωρισμός παραμένει ισχυρός. Τα σενάρια καθολικής μεγάλης πτώσης, πέρα από τις δίκαιες και εν πολλοίς αναμενόμενες τοπικές αυξομειώσεις και εξομαλύνσεις υπερβολών, θα πρέπει να ειδωθούν και υπό το φως αυτών των δεδομένων. Έτσι, η δική μου εκτίμηση είναι ότι συνολικά, η δραματική πτώση παραμένει το λιγότερο πιθανό σενάριο. Σε τελευταία ανάλυση, μια περίοδος σταθεροποίησης ίσως αποτελεί ευκαιρία να ξεπεράσει η αγορά την έντονα κερδοσκοπική φάση των προηγουμένων ετών χωρίς δραματικούς κλυδωνισμούς.

Το σημαντικότερο όμως είναι άλλο: οι κρίσεις, ακόμη και εάν έρθουν, δεν κρατούν για πάντα. Στις Αγγλοσαξωνικές οικονομίες, έχουμε ζήσει στο παρελθόν πολλές παρόμοιες κρίσεις στα ακίνητα με διψήφιες ποσοστιαίες πτώσεις μετά από κερδοσκοπικά ράλι. Στο τέλος οι αγορές όχι μόνο ανέκαμψαν, αλλά σημείωσαν και νέα υψηλά, ανταμείβοντας όσους προέβλεψαν σωστά και τόλμησαν. Προσωπικά συνεχίζω να πιστεύω ότι στο κέντρο της Αθήνας, και όπου αλλού υπάρχει ή μπορεί να δημιουργηθεί ενδιαφέρον για τους ξένους επενδυτές, υπάρχουν περιοχές και ακίνητα που δεν είναι ακριβά, ενώ κρύβονται ακόμη και θα αναδειχθούν σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες.

Του Κοσμά Θεοδωρίδη
* Ο Κ. Θεοδωρίδης είναι σύμβουλος επενδύσεων ακινήτων, συνεργάτης της REMAX, με ιδιαίτερο ενδιαφέρον στις διεθνείς αγορές.