Τι ισχύει για τις εμπορικές μισθώσεις

Διατάξεις του ν. 2741/99

Σημαντικές αλλαγές έχει επιφέρει ο νέος νόμος 2741/99 στις εμπορικές μισθώσεις. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων με διευκρινιστική εγκύκλιό της αποκρυπτογραφεί τον νέο νόμο αναλύοντας τις διατάξεις του. Ειδικότερα, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, το καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων χαρακτηρίζεται από τα εξής:

ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Κάθε εμπορική μίσθωση, καθώς και μίσθωση ελεύθερου επαγγελματία, ισχύει από τον νόμο για 12 έτη, χωρίς να χρειάζεται να γίνει οποιαδήποτε δήλωση. Η διάταξη καταλαμβάνει όλες τις ισχύουσες μισθώσεις.

Προσοχή: Η δωδεκαετία ισχύει και για τις παλαιές και για τις νέες (ν. 2468/98) μισθώσεις που συνάπτουν ως μισθωτοί το ελληνικό Δημόσιο, οι οργανισμοί τοπικής αυτοδιοίκησης και γενικά κάθε ΝΠΔΔ για στέγαση δημοσίων υπηρεσιών και γενικά για κάθε δημόσια χρήση.

*Αύξηση μισθώματος

Κάθε συμφωνία των συμβαλλομένων στην αρχή ή κατά τη διάρκεια μιας μίσθωσης είναι πάντοτε έγκυρη. Αν όμως δεν υπάρχει τέτοια συμφωνία και τα μέρη διαφωνούν, ισχύουν τα εξής:

* Σταδιακή αναπροσαρμογή

Ερευνάται το μισθωτήριο για ύπαρξη συμφωνίας σταδιακής αναπροσαρμογής.

* Αν το μισθωτήριο ρητά ορίζει ότι η αύξηση συνεχίζεται και μετά, η συμφωνία είναι απόλυτα έγκυρη και ο ιδιοκτήτης πρέπει να φροντίζει για την επακριβή εφαρμογή της.

* Εγκυρη είναι σήμερα και η συμφωνία για ετήσια αύξηση του μισθώματος σύμφωνα με το ύψος του τιμαρίθμου.

* Αν το μισθωτήριο προέβλεπε ετήσια αναπροσαρμογή σε σταθερό ποσοστό κάθε χρόνο, αλλά μόνο για τον συμβατικό χρόνο, η απόφαση 9/92 της Ολομελείας του Αρείου Πάγου έχει κρίνει ότι αυτό ισχύει κατ' επέκταση και κατά τη διάρκεια της αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης.

* Κατώτατο μίσθωμα 6%

Εφόσον δεν υπάρχει καμία συμφωνία για σταδιακή αύξηση του ενοικίου, ερευνάται αν το μίσθωμα που εισπράττεται σήμερα είναι τουλάχιστον ίσο με το 6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (χρόνος ισχύος του Ν. 2041/92, αντικειμενικές αξίες του 1991). Αν όμως σήμερα λήγει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης και σήμερα τίθεται για πρώτη φορά θέμα εφαρμογής του κατωτάτου μισθώματος 6%, τότε εφαρμογή έχουν οι αντικειμενικές αξίες που ισχύουν σήμερα (αντικ. αξίες τής 1.1.1998).

* Η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο κατώτατο ύψος ενοικίου 6% γίνεται με μοναδική προϋπόθεση την πάροδο διετίας από την έναρξη της μισθώσεως.

* Αν ο ιδιοκτήτης έχει αρχίσει και εισπράττει την ετήσια αύξηση του 75% του τιμαρίθμου ή άλλη τυχαία αύξηση, δεν μπορεί πλέον να γίνει εφαρμογή του κατωτάτου μισθώματος 6%.

* Ετήσια τιμαριθμική αύξηση (75% επί αύξησης του δείκτη τιμών καταναλωτή)

Ο εκμισθωτής μετά τη διαδικασία αυτή έχει δικαίωμα κάθε χρόνο να ζητεί από τον μισθωτή την αύξηση του ενοικίου κατά ποσοστό 75% της μέσης ετήσιας αυξήσεως του δείκτη τιμών καταναλωτή, όπως αυτός ανακοινώνεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή). Η αύξηση δίδεται πάντοτε στο καταβαλλόμενο μίσθωμα, ακόμη και όταν αυτό ήδη υπερβαίνει το 6%. Η αναπροσαρμογή του μισθώματος και στις δύο περιπτώσεις (6% ή ετήσια τιμαριθμική αύξηση) απαιτεί κατά τον νόμο έγγραφη (εξώδικη) όχληση του μισθωτή από τον εκμισθωτή, η οποία θα περιλαμβάνει λεπτομερή υπολογισμό του μισθώματος ή του ποσοστού της ετήσιας αύξησής του, καθώς και πρόσκλησή του να το καταβάλει από την ημέρα κοινοποιήσεως του εγγράφου.

* Αύξηση με το άρθρο 388 ΑΚ (απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών)

Μπορεί να γίνει σε κάθε περίπτωση αν συντρέχουν και αποδειχθούν οι σχετικές προϋποθέσεις:

* Αύξηση με το άρθρο 288 ΑΚ (καλή πίστη - συναλλακτικά ήθη)

Η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου έκρινε ότι το μίσθωμα μπορεί να αυξηθεί (ή και να μειωθεί) αν αυτό επιβάλλεται από την εφαρμογή των αρχών της καλής πίστεως και των χρηστών συναλλακτικών ηθών. Αυτό πρακτικά μπορεί να εφαρμοστεί μόνο σε περιπτώσεις κραυγαλέας απόκλισης του μισθώματος από τη συναλλακτική πραγματικότητα.

*Καταγγελίες μισθώσεων

Καταγγελία επαγγελματικών μισθώσεων επιτρέπεται από την ειδική νομοθεσία των εμπορικών μισθώσεων:

* Λόγω χρονικής απελευθέρωσης (πάροδος 12ετίας - 20ετίας - 30ετίας), άρθρα 58 επ. ΠΔ 34/95. Η καταγγελία αυτή επιτρέπεται μόνο εντός εννέα μηνών από τη λήξη της μίσθωσης, στην περίπτωση όμως αυτή ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να αποζημιώσει τον μισθωτή με 24 μηνιαία μισθώματα.

­ Αν περάσει το εννεάμηνο άπρακτο, χωρίς δηλαδή ο εκμισθωτής να καταγγείλει τη μίσθωση, τότε η μίσθωση θεωρείται ότι παρατάθηκε για μία τετραετία από τη λήξη της, μετά όμως την πάροδο της τετραετίας ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς καμία αποζημίωση.

­ Σύμφωνα με τη νέα νομοθεσία, ο εκμισθωτής ο οποίος θα διεκδικήσει το ακίνητό του είτε με την αποζημίωση των 24 μισθωμάτων είτε μετά την πάροδο της νέας τετραετίας δικαιούται να κάνει οποιαδήποτε χρήση του μισθίου, ακόμη και την ίδια που έκανε ο μισθωτής, χωρίς να οφείλει πλέον την αποζημίωση των 24 μηνιαίων μισθωμάτων.

­ Στις περιπτώσεις καταγγελίας λόγω παρόδου 12ετίας μισθώσεων ελευθέρων επαγγελματιών δεν καταβάλλεται αποζημίωση. Ομοίως στην οικειοθελή αποχώρηση του μισθωτή.

* Λόγω ανοικοδόμησης (23 επ.) με αποζημίωση 12-18 μισθώματα.

* Λόγω ιδιοκατοίκησης (37) με αποζημίωση 8-18 μισθώματα.

* Λόγω μετατροπής του μισθίου και πάλι σε κύρια κατοικία (38).

* Λόγω κατεδάφισης κτιρίου που έχει χαρακτηριστεί ετοιμόρροπο (39).

* Λόγω πτώχευσης του μισθωτή (40).

*Λοιποί λόγοι καταγγελίας

Καταγγελία εμπορικών μισθώσεων επιτρέπεται πάντοτε, ακόμη και κατά τη διάρκεια του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, για τους εξής λόγους:

* Για καθυστέρηση ή δυστροπία στην καταβολή του ενοικίου, των τυχόν κοινοχρήστων και των λογαριασμών κοινής ωφελείας που βαρύνουν τον μισθωτή.

* Για αντισυμβατική μόνιμη παραχώρηση της χρήσης του σε τρίτους (είτε υπομίσθωση είτε πρόσληψη συνεταίρου χωρίς την τήρηση των νόμιμων προϋποθέσεων του άρθρου 11 του ΠΔ για τις εμπορικές μισθώσεις ­ ως 65%, ανακοίνωση στον ιδιοκτήτη και αύξηση 20%). Σε τέτοιες περιπτώσεις απαιτείται άμεση διαμαρτυρία του ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη, διαφορετικά αν αδιαφορήσει, θεωρείται ότι ανέχθηκε και αποδέχθηκε την παραχώρηση.

* Για κακή χρήση του ακινήτου (φθορές από πρόθεση του ακινήτου κτλ. ή αντισυμβατική, απαγορευόμενη, αλλαγή της χρήσης του, π.χ. από συγκεκριμένη επαγγελματική χρήση σε άλλη).

*Αποζημίωση για την άυλη εμπορική αξία

* Αυξάνεται σε 24 μηνιαία μισθώματα του χρόνου της λήξης της μίσθωσης σε κάθε περίπτωση και χωρίς δυνατότητα περαιτέρω αύξησής της από το δικαστήριο.

* Δεν οφείλεται στις εξής περιπτώσεις:

­ Οταν ο μισθωτής αποχωρεί οικειοθελώς από το μίσθιο, χωρίς αγωγή ή εξώδικη καταγγελία του εκμισθωτή.

­ Οταν το μίσθιο χρησιμοποιείται ως δημόσιο εκπαιδευτήριο, νοσηλευτικό ίδρυμα ή οίκος ευγηρίας από δημόσιο ή μη κερδοσκοπικό φορέα.

­ Οταν ο μισθωτής είναι ελεύθερος επαγγελματίας του άρθρου 2 (γιατροί, δικηγόροι, μηχανικοί κ.ά.).

­ Οταν ο εκμισθωτής δεν ασκήσει αγωγή απόδοσης μέσα σε εννέα μήνες από τη λήξη της μίσθωσης, οπότε η μίσθωση αυτή παρατείνεται αυτόματα για τέσσερα ακόμη χρόνια από τη λήξη της και συνεπώς η απόδοση του μισθίου χωρίς αποζημίωση θα γίνει τέσσερα χρόνια μετά τη λήξη της μίσθωσης, ήτοι αν το μίσθιο αποδοθεί:

* Για μισθώσεις 30ετίας που έληξαν την 31.8.95, την 1.9.1999 και μετά.

* Για μισθώσεις 20ετίας που έληξαν την 31.8.96, την 1.9.2000 και μετά.

* Για μισθώσεις 12ετίας που έληξαν την 31.8.97, την 1.9.2001 και μετά.

* Για μισθώσεις που συμπληρώνουν τη 12ετία μετά την 1.9.97 ή οποτεδήποτε αργότερα, τέσσερα χρόνια μετά τη συμπλήρωσή της.